Immobilier en Savoie : les prix explosent à Aix-les-Bains, quelles conséquences pour les habitants ?

Située au bord du lac du Bourget et réputée pour ses thermes, Aix-les-Bains connaît depuis plusieurs années une véritable transformation de son marché immobilier. Cette ville thermale de Savoie d'environ 30 000 habitants attire désormais une population diverse : résidents permanents en quête de cadre de vie, acheteurs de résidences secondaires séduits par la proximité des montagnes et investisseurs locatifs à la recherche de rentabilité. Cette attractivité croissante se traduit par une hausse marquée des prix, avec des conséquences concrètes pour tous les acteurs du marché local.

Pourquoi les prix de l'immobilier s'envolent à Aix-les-Bains

Les facteurs économiques et géographiques qui alimentent la demande

L'emplacement privilégié d'Aix-les-Bains constitue l'un des premiers moteurs de cette hausse. Blottie entre lac et montagne, la ville offre un cadre naturel exceptionnel tout en restant bien desservie et proche d'Annecy. Cette combinaison séduit particulièrement les acheteurs en quête de qualité de vie et de patrimoine à valoriser. Par ailleurs, la ville accueille chaque année environ 30 000 curistes, ce qui en fait la quatrième destination thermale de France. Cette affluence régulière génère une demande soutenue en location courte durée, avec plus de 800 logements désormais dédiés à ce type de location entre la gare et les thermes. Pour trois semaines de cure, un appartement de type T2 ou T3 se loue entre 1 200 et 1 700 euros, ce qui incite certains propriétaires à privilégier ce marché au détriment de la location longue durée classique. La pression locative ainsi créée accentue la pénurie et contribue à tirer les prix vers le haut.

Par ailleurs, le manque de logements neufs pèse lourdement sur le marché. En 2021, seulement 353 logements neufs ont été commercialisés, contre 500 en 2019, soit une baisse de 30%. Cette raréfaction de l'offre nouvelle, combinée à une forte demande, explique en grande partie l'envolée des tarifs. Les biens neufs doivent respecter les normes énergétiques exigeantes de la RE2020, ce qui rassure les acquéreurs soucieux de performance énergétique et de conformité réglementaire. Toutefois, leur prix moyen au mètre carré a grimpé de 4 137 euros en 2019 à 4 601 euros fin 2021, reflétant cette tension croissante entre offre limitée et demande soutenue.

L'évolution du marché immobilier local ces dernières années

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : entre 2020 et 2025, les prix ont augmenté de 34% en cinq ans. Le prix médian au mètre carré atteint désormais 4 824 euros, avec des valeurs spécifiques selon le type de bien. Les appartements se négocient en moyenne à 4 873 euros le mètre carré, soit une hausse de 5% en un an, tandis que les maisons affichent un prix moyen de 4 040 euros le mètre carré, ce qui représente une augmentation de 27% sur cinq ans. Dans le neuf, le mètre carré culmine à 5 090 euros, en progression de 5% par an et de 31% sur cinq ans. Ces évolutions témoignent d'un marché particulièrement dynamique, où la demande reste forte malgré les hausses successives.

En 2022, le prix médian des appartements atteignait déjà 3 650 euros le mètre carré, soit une hausse de 11% sur un an. Les données de la Chambre des notaires des Pays de Savoie confirment que les maisons se sont également appréciées : une maison de trois pièces se vendait en médiane à 343 000 euros, cinq pièces à 360 000 euros et une propriété d'au moins six pièces à 533 000 euros. Des exemples concrets illustrent cette tendance : une maison de 120 mètres carrés avec 1 100 mètres carrés de terrain à Pont Rouge a été estimée à 700 000 euros, tandis qu'un bien de 100 mètres carrés sur 800 mètres carrés près de Chantemerle s'est vendu 620 000 euros. Ces transactions montrent que les biens avec terrain, recherchés pour leur espace et leur tranquillité, voient leur valeur fortement augmenter.

Les quartiers d'Aix-les-Bains face à la flambée des prix

Cartographie des zones les plus impactées par l'augmentation

La géographie des prix à Aix-les-Bains révèle des disparités importantes selon les secteurs. Le centre-ville et le quartier des Thermes figurent parmi les zones les plus prisées, avec des tarifs oscillant entre 4 400 et 5 600 euros le mètre carré. La proximité des commerces, des services et du lac justifie ces montants élevés. Un appartement de type T3 situé dans un immeuble des années 1930 du centre peut se négocier autour de 270 000 euros. Un exemple marquant est celui d'un T2 de 64 mètres carrés avec vue sur le lac, vendu 323 000 euros en janvier. Ces biens bénéficient d'un emplacement de choix et d'un cadre de vie très recherché, ce qui explique leur valorisation continue.

Le quartier d'Italie-Jacotot affiche quant à lui un prix médian d'environ 5 045 euros le mètre carré, tandis que Chantemerle-Saint-Pol se situe aux alentours de 4 734 euros le mètre carré. Ces secteurs attirent une clientèle variée, notamment des familles en quête de tranquillité et d'espaces verts. En revanche, le quartier de Saint-Simond, légèrement excentré, présente des tarifs plus accessibles, compris entre 3 800 et 4 500 euros le mètre carré. Cette diversité tarifaire permet aux acheteurs disposant de budgets différents de trouver un bien, même si la pression générale reste forte sur l'ensemble de la ville.

Comparaison avec les tarifs pratiqués dans les villes voisines de Savoie

Malgré la hausse significative, Aix-les-Bains conserve une certaine attractivité comparée à d'autres villes de la région. Annecy, par exemple, affiche un prix au mètre carré moyen de 5 117 euros, ce qui dépasse nettement les valeurs aixoises. Cette différence explique en partie pourquoi de nombreux acheteurs se tournent vers Aix-les-Bains, où les prix restent relativement plus abordables tout en offrant un cadre de vie comparable. Cette situation attire aussi bien des familles souhaitant s'installer en résidence principale que des investisseurs locatifs, séduits par une rentabilité locative brute annuelle comprise entre 3 et 4%, avec un loyer moyen de 19 euros le mètre carré.

En parallèle, d'autres communes de Savoie connaissent également une hausse des prix, mais Aix-les-Bains bénéficie d'une aura particulière grâce à son patrimoine thermal et à sa position géographique stratégique. Cette spécificité en fait un marché à part, où la demande se maintient malgré les évolutions nationales moins favorables.

Répercussions concrètes pour acheteurs, vendeurs et locataires

Les difficultés rencontrées par les primo-accédants et les budgets limités

L'explosion des prix immobiliers à Aix-les-Bains place les primo-accédants dans une situation complexe. Avec des montants qui dépassent régulièrement les 4 000 euros le mètre carré, l'accès à la propriété devient un défi pour les jeunes ménages et les acheteurs à budget limité. Cette hausse se conjugue avec une remontée des taux d'emprunt. En avril 2022, les taux atteignaient 1,10% sur dix ans, 1,20% sur vingt ans et 1,30% sur vingt-cinq ans. Bien que ces niveaux restent historiquement bas, ils contribuent à renforcer les contraintes budgétaires des acheteurs, notamment ceux qui doivent emprunter sur de longues durées.

La raréfaction des logements neufs aggrave également la situation. Avec moins de biens conformes aux normes énergétiques récentes disponibles, la concurrence s'intensifie, tirant les prix vers le haut. Les logements anciens, notamment ceux classés F ou G en termes de performance énergétique, perdent en attractivité car ils nécessitent des travaux de rénovation coûteux. Cette réalité pousse les acheteurs à privilégier des biens mieux notés, de classe A, B ou C, ce qui réduit encore l'offre accessible. Par ailleurs, les logements neufs offrent des avantages non négligeables : des frais de notaire réduits à 2-3%, l'absence de gros travaux à prévoir immédiatement et des garanties légales. Pour autant, leur prix élevé les place hors de portée pour une partie croissante de la population locale.

Témoignages d'agents immobiliers et d'habitants sur le terrain

Sur le terrain, les professionnels de l'immobilier observent une stabilisation progressive du marché après les turbulences récentes. Depuis 2023, une légère baisse des transactions s'est dessinée, notamment en raison de la hausse des taux d'intérêt et d'une conjoncture économique moins favorable. Les agents immobiliers notent que les biens les mieux situés, proches du lac ou du centre-ville, continuent de se vendre rapidement, tandis que les logements excentrés ou nécessitant des travaux peinent davantage à trouver preneur. Cette dichotomie impose aux vendeurs d'ajuster leurs prix en fonction de l'état et de la localisation de leur bien, sous peine de voir leur bien rester longtemps sur le marché.

Les habitants, quant à eux, expriment des sentiments partagés. Certains propriétaires se réjouissent de voir la valeur de leur patrimoine augmenter, tandis que d'autres, notamment les locataires, souffrent de la hausse des loyers et de la difficulté à se loger. La multiplication des locations courte durée, notamment pour les curistes, réduit l'offre disponible en location longue durée, ce qui accentue la pression sur les ménages modestes. Les jeunes actifs et les familles en quête d'une première acquisition témoignent de leur désarroi face à un marché qui semble leur échapper, malgré des revenus stables et des projets de vie bien définis.

Stratégies d'achat et alternatives face à la tension immobilière

Conseils pratiques pour acquérir un bien malgré la hausse des tarifs

Pour réussir un achat immobilier à Aix-les-Bains malgré la hausse des prix, plusieurs stratégies s'avèrent pertinentes. D'abord, se tourner vers des quartiers légèrement excentrés comme Saint-Simond permet de bénéficier de tarifs plus abordables tout en restant proche des commodités. Ces secteurs offrent un bon compromis entre budget et qualité de vie. Ensuite, privilégier l'ancien à rénover peut représenter une option intéressante, à condition de bien évaluer les travaux nécessaires et leur coût. Les logements classés D ou E en performance énergétique peuvent encore constituer de bonnes affaires si l'acquéreur dispose des moyens de les rénover pour améliorer leur DPE.

Il est également essentiel de se faire accompagner par des professionnels compétents, tels que le Groupe RD IMMO, présent à Aix-les-Bains, Chambéry et Rumilly, joignable au 04 58 39 00 35. Ces experts connaissent parfaitement le marché local et peuvent orienter les acheteurs vers les meilleures opportunités. Par ailleurs, certaines aides à l'achat restent disponibles. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet aux primo-accédants de financer une partie de leur acquisition sans intérêt, sous conditions de ressources. La TVA réduite à 5,5% peut s'appliquer pour l'achat d'une première résidence principale dans le neuf, ce qui allège sensiblement la facture finale. Enfin, anticiper une légère détente des taux d'intérêt en 2025 pourrait offrir une fenêtre de tir favorable aux acheteurs, rendant les crédits immobiliers plus accessibles et relançant les transactions.

Solutions de repli et projets immobiliers à surveiller dans la région

Pour les acheteurs qui ne parviennent pas à trouver leur bonheur à Aix-les-Bains, plusieurs alternatives méritent d'être explorées. Les communes voisines, bien que connaissant elles aussi une hausse des prix, proposent parfois des biens plus accessibles et des environnements tout aussi agréables. Surveiller les nouveaux programmes immobiliers permet également de saisir des opportunités intéressantes. Par exemple, Bati Savoie Léman propose des appartements neufs dans la résidence ALPINE RIVIERA à Aix-les-Bains, qui répond aux normes énergétiques RE2020 et offre des espaces extérieurs recherchés.

Pour les investisseurs, se concentrer sur les biens neufs ou récents avec de bonnes performances énergétiques garantit une meilleure attractivité locative et une rentabilité durable. La demande locative reste soutenue à Aix-les-Bains, notamment grâce aux curistes et aux actifs venus travailler dans la région. Les logements bien situés et conformes aux normes énergétiques bénéficient d'une forte demande, ce qui sécurise les revenus locatifs. Enfin, observer les tendances du marché en 2025 permettra de mieux anticiper les évolutions. Après les perturbations récentes, une stabilisation progressive se dessine, offrant une diversité de biens pour les acquéreurs et imposant aux vendeurs d'ajuster leurs prix en fonction de la réalité du marché. Cette phase de rééquilibrage pourrait créer des opportunités pour ceux qui savent patienter et bien s'entourer.